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住宅ローンの新優遇措置
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 とんぼスタジオは漫画やイラストの制作事務所である。
 スタッフ全員がプロの漫画家で、それぞれが個々の執筆活動を行いながら、
 とんぼスタジオの仕事が発生すると漫画制作に協力してくれる。
 得意は漫画小冊子の制作で、とくに歴史や住宅不動産関連が得意である。

 ここに住宅不動産に関する情報を紹介するので、お役立ていただければ幸いです。
 ちなみに、以下は実際に仕事で使った経緯のある情報である。

とんぼBOOK/建築不動産S「建ててからでは遅すぎる」
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住宅ローン商品の新優遇措置
 新たな優遇措置を加えたローン商品が登場してきました。
 オール電化住宅や省エネ住宅、あるいはエコロジー仕様の
 健康住宅を建てると、住宅ローンが優遇され、とくに
 金利面でメリットのある住宅ローン商品が目立ちます。
 さらに、電力やガス業界なども、金融機関と提携して
 住宅ローンに参入し、同様の優遇措置を講じています。

 これからマイホーム購入や新築を考えている方には、とくに
 おトクな情報です。
●住宅ローンの一般的な優遇措置
 これまでの住宅ローン商品は、どちらかというと金融機関が
 横並び状態で、際立っが特色がなかったと思います。
 融資金額の割増や融資期間の延長といった優遇措置は
 ありますが、大同小異でした。

 また融資を受ける側の選択によって、変動金利か固定金利、
 あるいは繰り上げ返済を利用して元金または返済期間を
 圧縮することができました。

 基本的なローンの組み方は、まず金利の低い住宅金融公庫や
 財形住宅融資などで融資限度額一杯までローンを組み、
 不足分を他の金融機関に頼る方法が主でした。
 ローン商品自体に際立った魅力がなく、どの金融機関を
 利用してもさほどの違いがありません。
 そのため、住宅ローンの借り方はどなたも似ていました。

 ところが、多くの金融機関が特色のある住宅ローン商品を
 揃えたことで、今後のローンの組み方が変わってくるで
 しょう。

●住宅ローンに新たに登場した優遇措置
 政府は、「住宅性能表示制度を活用する住宅への金融上の
 優遇措置に係わる実態調査」を行い、民間金融機関による
 性能表示住宅の住宅ローンの優遇について発表しました。

「住宅性能表示制度」は、平成12年4月1日に施行された
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、いわゆる
「品確法」に基づく制度です。

 品確法では、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を
 10年間義務化し、住宅の性能をわかりやすく表示する
 「住宅性能表示制度」を制定することにしました。
 また、トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争
 処理機関」を整備することにしています。

 つまり、住宅性能表示制度によって評価書を受けた良質な
 住宅について、民間金融機関は融資面で優遇措置を講じると
 いうことです。
 太陽光発電を利用した「省エネ住宅」に対して、金利面で
 優遇する住宅ローンも出てきました。
 また、「オール電化住宅」や、シックハウス症候群対策を
 講じた「健康住宅」、あるいは「エコロジー住宅」などに
 対しても優遇措置があります。

 シックハウス症候群は、新建材などに含まれる揮発性の
 有機リン系化学物質を体内に吸収することで発症し、
 なかなか完治しない病気とされています。


●住宅性能表示住宅への優遇措置
 民間の金融機関が、設計評価書や建築評価書を取得した
 住宅や、瑕疵担保保証付き住宅に対して、住宅ローンの
 優遇措置を講じています。
 多くは、変動金利で0.3%、固定金利で0.2%優遇と
 いうように、固定と変動で若干優劣を設けているようです。

 たとえば、住宅ローンの固定金利が3.2%だとしますと、
 優遇措置を受けると3%で済みますから、320万円の利息を
 払うところを300万円で済む計算です。
 埼玉りそな銀行の「住まいの安心サポートローン」は、
 変動金利でも固定でも0.7%優遇です。
 さらに、自宅を新築するなら、変動・固定とも0.8%の
 優遇措置が受けられます。

 また、各都道府県でも、性能表示住宅に対して優遇措置を
 行っており、東京、埼玉、長野、愛媛、長崎など
 五都道府県が実施しています。

 地方公共団体の場合は、こうした性能住宅表示住宅を、
 独自の長期低利融資制度の対象として支援しています。
 たとえば、埼玉県では、低利で1000万円までの融資を
 行うなど、画期的といえます。
 長崎県では、500万円までの融資を受けられます。
 東京都民間住宅課では、都が斡旋した金融機関の利率が、
 当初10年間に限り0.55%を控除してくれます。


●オール電化住宅への優遇措置
 オール電化住宅は、キッチンや冷暖房も含め、すべてを
 電気でまかなう住宅です。
 室内の温度が安定していて心地よく、安心です。
 さらに、健康的に過ごせて光熱費がおトクです。
 しかも、 オール電化住宅の安全性や耐久性が金融機関からも
 認められ、有利な「オール電化住宅ローン」まで登場して
 きました。

 たとえば、青森銀行の「スーパー住宅ローン」は、オール
 電化住宅やバリアフリー住宅などを新築・購入・増改築
 される方が対象で、最高融資額が5,000万円、
 返済期間が35年以内となっています。
 さらに面白いのは、青森県の銀行らしく、住宅の新築に
 使用する木材の40%以上が青森県産材を使って建てた
 場合も対象となっています。
 固定の住宅融資金利から0.2%が優遇されます。

 同行の「快速住宅ローン《住実パワー》」利用なら、条件は
 同じで最高融資額が6,000万円です。

 また、あぶくま信用金庫の「新変動金利型住宅ローン」を
 利用すると、金利(固定)が0.1%が優遇されます。
 オール電化住宅を新築・購入および増改築をする場合に
 適用され、3年間固定金利(年率1.70%)店頭金利から
 0.1%が優遇されます。
 七十七銀行には、「オール電化住宅を対象とした77住宅
 ローン」という住宅ローン商品があり、固定の融資金利から
 0.2%優遇されます。

 オール電化住宅を新築・購入し、変動金利型住宅ローン
(固定金利選択特約付)の5年、10年固定を選択すると、
 当初選択期間の金利を0.1%優遇されます。
 また、オール電化住宅に改築すると、リフォームローンの
 固定金利、変動金利とも0.1%が優遇されます。
 他にも、オール電化住宅に対して優遇措置を講じている
 金融機関はたくさんあります。

 さらに、オール電化住宅は一般住宅に比べ火災の危険性が
 少ないので、「オール電化割引火災保険」といった、おトクな
 保険商品まであります。
 セコム損害保険ではオール電化住宅割引を適用しています。


●電力やガス業界も住宅ローンを取り扱って優遇措置
 電力やガス業界も金融機関と協力して、環境に優しい住宅を
 対象にして住宅ローンの取り扱いを始めました。

 たとえば、関西電力の子会社がみずほ銀行と提携して、
 住宅ローンの取り扱いを開始しました。
 関西電力が契約する、オール電化の新築の戸建て住宅や
 マンションが対象です。
 借り入れの当初3か月は金利ゼロで、4か月目から
 最終返済日までは融資金利から1・0%優遇されます。   1.0%という数字はかなりメリットがあります。

 また、大阪ガスも金融機関と提携し、優遇措置を講じた
 住宅ローンを取り扱っています。


●エコロジー住宅への優遇措置
 最近話題の外断熱工法で建てた家は、高気密、高断熱で
 ありながら結露を起こさず、快適で長持ちする住宅です。
 省エネ住宅でもあります。
 また、シックハウス症候群の原因となる揮発性の
 有機リン系化学物質を使わず、極力自然素材で建てた家は、
 住んでいる人の健康に優しい住宅です。
 また、環境にとってもうれしいことです。

 こうしたエコロジー住宅を建てて、なおかつ住宅ローンで
 優遇措置が受けられるわけですから、良質な住宅と経済的な
 メリットの一挙両得ということでしょうか。

 住友信託銀行は、住宅メーカーのパナホームと提携して、
 融資金利を優遇する住宅ローン商品を扱っています。
 この住宅ローンの優遇措置は、太陽光発電システムを
 設置するなどの条件を満たした住宅が対象となります。


●預金残高による優遇措置
 日本で初めてという、住宅ローンの残高から普通預金の
 残高を差し引いた金額だけにローンの金利がかかるという
 住宅ローンが登場しました。
 預金連動型住宅ローンです。

 預金の金額によっては、金利が0%になることもあります。
 まさに画期的です。
 しかも、普通預金口座に預金するだけですから、いつでも
 引き出せて安心です。

 東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」がそうです。
 20歳以上65歳以下の方で、完済時の年齢が75歳以下の
 方が対象です。
 さらに、前年の税込年収が200万円以上で、年間返済額が
 前年税込年収の30%以内の方(年間返済額=当行所定の
 ルールにより算出した年間返済額+現在ご利用中の他の
 お借入れの年間返済額)となっています。
 ただし、この住宅ローンには対象地域があって、首都圏、
 近畿圏および山梨県だそうです。


●住宅金融公庫の優遇措置
 住宅金融公庫の住宅ローンは、融資額を割増するといった
 優遇措置があります。

  たとえば、バリアフリー住宅工事を施すと150万円の、
 省エネ住宅工事(次世代型)を施すと250万円の割増融資が
 受けられます。

 高齢者対応設備まで設置するとさらに100万円加算され
 ます。
 また、一般型の省エネ住宅工事を施し、開口部に断熱材が
 入っていないと50万円、開口部に断熱材が入っていると
 100万円の割増融資が受けられます。
 さらに、パッシブソーラーシステムも設置すると150万円が
 加算されます。
 環境配慮型の高規格住宅工事を施すと、200万円が割増
 融資を受けられます。

 金利面の優遇措置ではないですが、バリアフリー住宅や
 省エネ住宅といった、健康や環境に配慮した住宅に優遇
 措置を設けるようになっています。


●新登場した「フラット35」も有利な住宅ローン
 住宅ローンが変動金利ですと、景気の善し悪しでローンの
 返済額も変わってきます。
 景気の動向を判断した日銀が公定歩合を動かし、それに
 連動して各金融機関が金利を変動させるからです。
 そのため、景気が良くなって収入が増えても、同じように
 ローンの返済額まで増えてしまいます。

 「フラット35」は、住宅金融公庫が民間金融機関と
 提携して、住宅ローン債権の証券化によって、長期固定
 金利化を実現した商品です。
 最長35年間、全期間固定金利の住宅ローンで、これまでと
 大きく違う点は、保証人が要らないことです。
 さらに、返済に回せるお金(100万円以上)ができた
 ときに、手数料なしで何度でも繰上げ返済ができます。

 「フラット35」は自宅部分のある賃貸併用住宅にも
 使えます。


●新優遇措置の特徴
 これまでは、融資額を割増するといった優遇措置が
 中心でした。
 ところが、新登場の優遇措置は、金利面での優遇が目立って
 います。
 この方が、資金不足を解消する従来型の優遇措置より、
 ずっとおトク感があります。
 しかも、優遇措置の対象が、住宅性能表示の評価書を受けて
 いたり、「オール電化住宅」や「省エネ住宅」、
「エコロジー住宅」といった、環境や健康に配慮した
 住宅です。

 つまり、良質で健康に暮らせる住宅は、ローンでも
 優遇されるということです。
 これからの住宅ローンの方向を示しているように思います。
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