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住宅ローンの得する知識
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 とんぼスタジオは漫画やイラストの制作事務所である。
 スタッフ全員がプロの漫画家で、それぞれが個々の執筆活動を行いながら、
 とんぼスタジオの仕事が発生すると漫画制作に協力してくれる。
 得意は漫画小冊子の制作で、とくに歴史や住宅不動産関連が得意である。

 ここに住宅不動産に関する情報を紹介するので、お役立ていただければ幸いです。
 ちなみに、以下は実際に仕事で使った経緯のある情報である。

とんぼBOOK/建築不動産S「建ててからでは遅すぎる」
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住宅ローンの得する知識
 「住宅ローン」には多くの種類があり、それぞれの商品が
 金利や融資形態、返済方法などで異なっています。
 たくさんの商品があれば、それだけ選択肢が広がります。

 そうした商品や返済方法などを、家計や収入スタイルに
 あわせて組み合わせることで、有利なローンを組むことが
 できます。
●住宅ローンの種類と特徴
 住宅ローンは、公的住宅ローンと民間住宅ローンとに
 大別されます。

(1)公的住宅ローン
・住宅金融公庫融資
 一般に「公庫」と呼ばれ、代表的な住宅ローンです。
 公庫の融資条件は、まず申し込んだ時の年齢が原則70歳
 未満で、申込者本人がその住宅を所有し住むことです。
 さらに、申込者本人が日本国籍または永住・特別永住許可を
 受けている外国人なら、誰でも利用できます。
 また、毎月の返済額が月収の20%以内になるような
 借入金額となっています。

 たとえば、月収40万円の方なら、毎月均等に返済したと
 して、8万円の返済額まで公庫の融資を受けることが
 できます。
 固定金利なので、毎月均等返済でき、返済計画が立てやすい
 というメリットがあります。

・財形住宅融資
 変動金利で5年ごとに金利が見直されます。
 雇用・能力開発機構が、財形貯蓄をしている人に融資を
 する制度で、資格は基本的に公庫融資と同じですが、
 財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上あることが
 融資条件です。
 公務員の場合は共済組合などへ、サラリーマンは会社に
 申し込みますが、会社側が転貸融資を行っていなくても、
 公庫の窓口で融資を受けられます。

 毎月の返済額が月収の25%以内になるような借入額を
 設定し、返済方法は公庫と同じです。

・年金住宅融資
 厚生年金や国民年金に3年以上加入し、かつ最近2年間の
 保険料をきちんと納めている人が対象です。
 公庫や財形住宅融資のように、申込み時の年齢が70歳
 未満で、融資対象となる住宅には申込者本人が所有して
 住むことも条件です。

 国民年金に加入されている方なら、公庫を窓口に、
 公庫融資と一緒に借りる「公庫併せ融資」が利用できます。

 厚生年金に加入しているなら、勤務先の会社に申し込み
 ます。
 しかし、会社に事業主転貸融資制度がない場合は、年金福祉
 協会や公庫に申し込みます。
 金利は固定金利となっています。

・自治体融資
 全国の都道府県や市区町村などの地方自治体が行っている
 融資です。
 自治体が他の住宅ローンより有利な条件で直接融資して
 くれたり、利子の一部を自治体が負担してくれたりします。
 自治体によって異なりますが、大部分は固定金利型の
 ようです。

 民間住宅ローンよりも低金利なのがメリットです。

(2)民間住宅ローン
・銀行などの民間金融機関融資
 各金融機関ごとに若干の違いはありますが、おおむね
 融資条件は同じです。
 ほとんどの民間金融機関は、申込み時の年齢が20歳
 以上で、返済が終わる年齢が75歳または80歳以下、
 となっています。
 さらに、融資を申し込んだ本人が、融資の対象となる住宅を
 所有し住むことが条件です。
 また、生命保険会社の団体信用生命保険に加入できる
 ことも、条件となっています。

 つまり、生命保険に加入するわけです。
 これは、融資を受けながら返済し終える前に本人が
 亡くなってしまうと、それ以降のローンの返済が困難に
 なってしまいますが、そのような状況を想定して生命保険に
 加入するわけです。
 金利は、変動金利と固定金利の2つがあります。

 そのほか、最近では、変動金利と固定金利を組み合わせた
 ような商品も出ています。
 通常の借入限度額は、5,000万円から1億円で、借入期間は
 最長35年までとなっています。

・ノンバンク融資
 金融機関には、融資はするが預金を受け入れない
 ノンバンクというのがあります。
 ノンバンクの資金調達は、銀行や他の金融市場から行われ、
 消費者金融、カード会社、住宅金融専門会社(住専)、
 リース会社などがノンバンクと呼ばれています。
 そうしたノンバンクの住宅ローンです。

 ちなみに、証券会社や銀行などは免許制の金融機関です。
 ノンバンクは、貸金業規制法に基づいて登録している金融
 機関なのです。


●住宅ローンの返済方法
 住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金
 均等返済」があります。
「元利均等返済」は、元金と利息とを合算し、毎月均等に
 返済していく方法です。
 多くの方がこの返済方法を採用しています。

 この返済方法は、返済当初は利息の占める割合が大きい
 ですが、しだいに元金返済分の割合が増えていきます。
「元金均等返済」は、毎月均等に分割した元金と利息の
 合計で返済していく方法です。
 元金を返済回数に合わせて均等に分割し、その元金に利息を
 加算していく返済方法で、 返済総額は元利均等返済より
 少なくなります。

「元利均等返済」が毎月の返済額が一定であるのに対し、
「元金均等返済」は返済当初月々の返済額がかなり多く
 なります。
 しかし、「元金均等返済」は、年月が経つにしたがって、
 月々の返済額が少なくなっていきます。

 こうした返済方法は、住宅ローンの商品によっては選択でき
 なかったり、あるいは初めから決まっていたりします。


●住宅ローンの金利とメリット
 住宅ローンの金利は、大きく「固定金利」と「変動金利」に
 別けられます。

「固定金利」は、ローン返済開始から完済まで、基本的には
 金利が変わらないという特徴があります。
 金利が固定されていて、元利均等返済であれば月々の返済
 額も同じなので、将来の返済計画が立てやすく、金利の低い
 ときにローンを組めると大きなメリットがあります。

「変動金利」は、「固定金利」が金利一定であるのに対して、
 世情や景気の動向によって金利が変わるという特徴が
 あります。
 景気が良くなって公定歩合が引き上げられると、ローン
 金利も上昇するのが普通です。
 逆に、景気が悪くなると金利が下がります。
 したがって、景気が良くなって収入が増えても、「変動
 金利」で住宅ローンを組んでいると、金利が高くなった
 分だけローン返済額も増えるということです。
 ただし、低金利時代には有利といえます。


●資金に余裕ができたら
「繰上げ返済」がお得 「繰上げ返済」というのは、元金の
 一部を早めに返済することです。
 元金が減れば、元金にかかる利息を支払わなくてすみます。
 したがって、手元に余裕ができれば、ローンの繰上げ返済に
 よって、元金とその利息分を早く減らすことができ、毎月の
 返済額が少なくなるというメリットがあります。

 そのほか、返済期間を短縮することもできます。
 たとえば、35年ローンを組んでいても、「期間短縮」に
 よって 30年や25年に短縮すれば、それだけ早く
 ローンを完済できます。
 したがって、多少無理をして、頭金を多くして月々の返済を
 少なくするより、手元に余裕を持たせておいて、まとまった
 お金ができたら繰上げ返済に回すという手もあります。


●住宅ローンの得する組み方
 基本的には、金利の低いローンを優先させることがポイント
 です。
 とくに、住宅金融公庫は金利も低く、住宅ローンの基本と
 いえます。
 この公庫融資を基準にして、ローンを考えるのが
 一般的です。
 そのため、公庫などの公的機関の住宅ローンを優先的に組む
 ケースが多くなります。

 財形住宅融資が受けられるなら、公庫より融資額が多いので
 便利です。
 ただし、財形住宅融資は金利が5年ごとに見直されます
 から、将来の景気の見通しや金利動向の予測が要求され
 ます。
 資金に余裕のある方なら、公的機関の住宅ローンに元金
 均等返済を組み合わせることで、総返済額でかなり得を
 します。
 ただし、返済当初の負担が大きいので、あまり無理はせず、
 資金に余裕がある場合のローンとして考えたほうが
 よさそうです。

 さらに、金利の面で考えるなら、現在のような低金利
 時代なら変動金利も考慮したいところですが、少々金利が
 高めであっても、低金利時代にこそ固定金利が有利だと
 いえます。

 近い将来、景気が良くなり金利が上がったとしても、住宅
 ローンの金利は固定されていますから安心です。

 このように、自分で利用できる範囲で、より有利な住宅ローンを
 組むことができます。


●新登場の「フラット35」は有利な長期固定金利型住宅
 ローン 変動金利で住宅ローンを活用すると、たとえ景気が
 良くなり収入が増えたとしても、各金融機関が貸し出し
 金利を引き上げるために、ローン返済額も増えてしまい
 ます。
 これでは、収入が増えてもローン返済額まで増えてしまい
 ます。
 そこで注目されているのが、長期固定金利型住宅ローン
「フラット35」です。

「フラット35」は、住宅金融公庫が民間金融機関と
 提携して、住宅ローン債権の証券化によって、長期固定
 金利化を実現した商品です。

 このローンは、最長35年間、全期間固定金利の住宅ローン
 です。
 しかも、これまでと大きく違う点は、保証人が要りません。
 さらに、返済に回せるお金(100万円以上)ができた
 ときに、手数料なしで何度でも繰上げ返済ができます。

 基本的には、申込本人が住むための戸建て住宅が対象と
 なっていますが、自宅部分のある賃貸併用住宅にも
 使えます。
 こうした様々な住宅ローンが登場しています。

 自分が利用できる範囲で、もっとも有利な住宅ローンを
 組んで住宅取得に役立ててください。
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