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賃貸住宅経営とペイオフ
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 とんぼスタジオは漫画やイラストの制作事務所である。
 スタッフ全員がプロの漫画家で、それぞれが個々の執筆活動を行いながら、
 とんぼスタジオの仕事が発生すると漫画制作に協力してくれる。
 得意は漫画小冊子の制作で、とくに歴史や住宅不動産関連が得意である。

 ここに住宅不動産に関する情報を紹介するので、お役立ていただければ幸いです。
 ちなみに、以下は実際に仕事で使った経緯のある情報である。

とんぼBOOK/建築不動産S「建ててからでは遅すぎる」
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賃貸住宅経営とペイオフ
 ペイオフの全面解禁が4月1日より施行され、金融機関の
 預金保護が制限されることになりました。
 基本的に預金保護額は1000万円とその利息分までです。
 このペイオフ制度施行により、分譲マンションの修繕積立金の
 保全が話題になっていますが、当然、賃貸住宅における
 修繕積立金や敷金などもペイオフの対象になります。

 したがって、早期に修繕積立金や敷金の保全対策を施しておくと
 よいでしょう。
●ペイオフとは:
 「ペイオフ」とは、保険制度により保険金が支払われることです。
 ペイオフ制度は、民間の金融機関が破綻した場合、各預金者の
 預金が預金保険金により保護されること、つまり「預金保険制度」
 のことです。

 具体的には、預け入れ先の金融機関が破綻しても、保護されるのは
 各預金者ごとに元本1000万円までとその利息等までです。
  さらに、これを超える部分についても、破綻した金融機関の財産の
 状況に応じて預金者に払い戻しが行われます。
 この預金保険制度は、政府、日本銀行、民間金融機関の出資により
 設立された「預金保険機構」により運営されている。


●賃貸住宅におけるペイオフの影響:
 分譲マンションの場合、マンションの維持管理のためにそれぞれの
 区分所有者によって管理組合が組織されています。
 管理組合は、区分所有者から集めた多額の修繕積立金などを
 金融機関に預けています。
 マンション管理組合は原則として1つの独立した預金者と見られる
 ため、ペイオフ制度施行によって、金融機関が破綻した場合、
 預金の元本1000万円とその利息を越える部分は一部払い戻し
 されない可能性があります。

 賃貸住宅も同様であす。
 建物の老朽化が進んでくると、比較的大きな修繕が必要になり
 ます。
 これらを怠ると空室の不安ばかりか、貸料改定もままならず収支を
 悪化させていくという悪循環に陥ってしまいます。
 長期にわたって安定経営を営むためには、計画的な修繕が
 必要不可欠です。

 ところが、ペイオフによって多額の修繕積立金や敷金の
 保全対策に不安が残る。

[ペイオフの対象]
 たとえば、修学旅行や町内会などの団体などの積立金はどうで
 しょうか?

 この場合、運営方法によって異なります。
 役員会などの組織があり、多数決などにのっとって運営され、
 構成員が変わっても存続できる団体で、かつ個人財産から独立した
 財産を持っていれば、独立した一つの預金者とみなされます。
 したがって預金保護は1000万円まで。

 こうした団体を「権利能力なき社団」と呼び、マンション管理組合
 も同様です。

 これ以外の団体は「任意の団体」とみなされ、金融機関の
 破綻後に、預金はそれぞれの構成員に分割されます。
 つまり、マンション管理組合は通常「権利能力なき社団」だが、
 管理規約の中に、「修繕積立金は区分所有者に分割できる」という
 項目が入っていると「任意の団体」になり得ます。
 ということは、区分所有者分の修繕積立金が1000万円以内
 だったら、預金全額が区分所有者に戻ってくるということに
 なります。

 ところが、賃貸住宅経営の修繕積立金とマンションの修繕積立金と
 では性質が違います。
 賃貸住宅経営に管理組合や区分所有者はいません。
 したがって、賃貸住宅の経営者が法人か個人かということだけで
 あって、「任意の団体」にはなり得ないのです。

 ということは預金保護額は1000万円と利息分だけです。
 これでは、万が一金融機関が破綻した場合、最悪の事態に発展する
 可能性があります。
 では、ペイオフ対策はどうあるべきか?


●修繕積立金や敷金の保全対策:
[金融機関の選択]
 まず、預け入れの金融機関の選択です。
 当然、破綻の可能性のある金融機関は避けるべきです。
 金融機関の選択基準の一つは、「格付け」から判断することです。
 格付けが示すのは、長期債など債務の返済の可能性です。
 ただし、格付け機関は大手銀行や一部地銀しか格付けの対象に
 していません。
 そのため、信用金庫や信用組合などの金融機関選びには使えま
 せん。

 さらには、自己資本比率や預貯金量、不良債権比率などから預け
 入れ先を選別します。
 自己資本比率とは、総資本すなわち総資産に占める自己資本の
 比率をのことです。

 ペイオフ凍結解除により、預金者が自己責任で金融機関を選ぶ
 時代になりました。
 絶対安全な金融機関はないと考えたほうが良いでしょう。
 これからは自分の預金は自分で守る。
 では、どうすればよいでしょうか?

[別々の金融機関に1000万円ずつ預ける]
 法人登記していない個人事業主の預金は個人の預金と合算の上、
 1000万円の元本とその利息までしか保護されません。
 法人登記しても預金保護は1000万円までです。

 つまり、個人と分けても2000万円までしか保護されません。
 したがって、多額の修繕積立金や敷金を、別々の金融機関に
 分散して預金する方法があります。
 しかし、2億円もの積立金があれば20通の通帳を管理しなければ
 ならず、かなり煩雑になります。

[金融機関からの借入れを預金と相殺できる様にする]
 修繕実施日が近づいたら、金融機関から不足分を借りて修繕費を
 支払います。
 そして、その後借入金を少しずつ返済していく方法です。

[国債の活用]
 預金以外の安全な金融商品を活用します。
 たとえば、安全な債権に移し変えるのもひとつの方法です。
 国債は国が補償する債権なので、全額保証されるが、満期前に
 換金すると、金利情勢によっては購入金額を割る可能性が
 あります。

[郵便貯金の預金 ]
 郵便貯金や国債、地方債はペイオフ制度対象外です。
 郵便貯金には、銀行の普通預金にあたる通常貯金、定期預金に
 あたる定額貯金、更に当座預金に相当する郵便振替口座等があり
 ます。
 とくに、ペイオフ対策として注目されているのが郵便振替口座
 です。
 本来は、通販会社などが、顧客から代金を収集するために
 利用するもので、預け入れ限度額が設けられていません。

 キャッシュカードは発行されず、金利もゼロで、利便制が大幅に
 制限される難点はあるが、預け入れ限度額が無く、全額を国が
 保証してくれます。

[外貨預金 ]
 外国の銀行の在日支店は日本の預金保険制度に加入していません。
 原資となる保険料を預金保険機構に納めていないので、外貨か
 日本円を問わず、いずれも預金保険の対象から外れます。
 国内に本店がある日本の民間保険機関であっても、海外支店は
 預金保険機構の対象外です。
 そして外貨預金も預金保険機構の保証の対象外です。

 そこで、外貨預金をする際に活用したいのが、海外の預金保険制度
 です。

 米国の場合、原則として1つの銀行に付き元利合計10万ドルまで
 保護します。
 保護の対象となる預金者は米連邦預金保険公社(FDIC)加盟の
 銀行の全預金者で、米国民である必要もなく、米国に居住する
 必要もありません。
 日本国内からFDIC加盟銀行の米ドル預金口座を開く事も出来ます。

[農協への預金 ]
 農協や漁業協同組合なども預金保険制度の対象外です。
 農協には貯金保険制度以外に貯金者を守る制度があります。
「相互援助制度」と呼ばれる制度である。
 この制度は、農協自らの資産で貯金を全額返せないような恐れが
 生じた場合、その農協の経営を引き継ぐ近隣の農協(救済農協)に
 対して、貯金保険制度と共に不足分の資金を拠出する役割を
 果たします。
 そうして不足分が埋まりさえすれば、ペイオフとなるのを回避する
 ことが出来ます。

 漁業協同組合も同様の仕組みの支援制度があります。

[家族で預金額を分担する ]
 家族の人数分だけ預金総額を分割し、それぞれが金融機関に預け
 入れる方法もあります。
 ペイオフで預金を払い戻す時は年齢に関係無くゼロ歳児でも口座を
 持っていればそれぞれ一預金者として扱われます。

 ただし、この方法は財産分与に該当するので、税制の問題が
 あります。
 家族名義で細かく分散するより、自分名義で他の金融機関に預金を
 分散させたほうが確実です。

 手間を惜しまず、修繕積立金と敷金の保全対策を考えることを
 薦めます。
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